VENDEZ VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE SANS PAYER D’IMPOT !
Les plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH du code général des impôts. Ces dernières ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (1).
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une telle exonération ?
Les conditions sont au nombre de trois :
Pour qu’il y’ait exonération de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession, cette dernière doit porter:
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D’abord sur une résidence principale (I)
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Ensuite il doit s’agir de la résidence principale du cédant (II)
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Enfin, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession (III)
I- QU’EST-CE QU’UNE RESIDENCE PRINCIPALE?
Une résidence principale est un immeuble ou partie d’immeuble qui constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l'année. Quid s’il réside six mois dans une résidence et six mois dans une autre? Lorsque le contribuable réside six mois de l'année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.
L'utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Il doit s'agir de la résidence dans laquelle le contribuable vit habituellement et effectivement.
Cette effectivité revêt une importance capitale.
Il faut donc se poser plusieurs questions :
- Est-ce que l’adresse de la résidence à céder figure sur vos déclarations d’impôt sur le revenu (surtout pour ceux possédant plusieurs immeubles ) ?
- Vos avis de taxes d’habitations comportent-ils l’adresse du bien à céder ?
- La résidence principale est-elle taxée comme telle ou plutôt en tant que résidence secondaire ?
- Une attention particulière sera portée aux consommations d’eau et d’électricité. En effet, une consommation erratique confortera les soupçons de l’administration sur le fait qu’il s’agisse véritablement de votre logement principal (2).
- Disposez-vous des documents relatifs à votre emménagement dans le logement supposé être votre résidence principale ? En effet, il a déjà été jugé par exemple que le logement ne pouvait être regardé comme constituant, à la date de sa cession, la résidence principale du contribuable dès lors que l’intéressé était demeuré locataire d’un appartement situé à proximité de son lieu de travail et ne justifiait d’aucun déménagement de ses effets personnels au cours des années N - 1 et N (3).
Il y’a lieu de noter également que « les charges de copropriété de l'immeuble, un relevé d'assurance maladie, ainsi que des attestations rédigées dans le cadre de la procédure contentieuse, ne permettent pas de démontrer à eux seuls une résidence habituelle et effective dans l'appartement en cause» (4).
II- QUE VEUT DIRE LA RESIDENCE PRINCIPALE DU CEDANT ?
L'immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même et doit donc être effectivement occupé par celui-ci. En conséquence, ne peuvent bénéficier de cette exonération les plus-values provenant de la cession de logements qui sont donnés en location.
L'exonération ne peut pas en principe s'appliquer aux immeubles occupés par les ascendants ou descendants du propriétaire quand bien même ils appartiendraient au foyer fiscal du cédant. Toutefois, l'administration admet que, lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à la charge
du contribuable, ces appartements forment une unité d'habitation et constituent par voie de conséquence la résidence principale de l'intéressé. La plus-value réalisée à l'occasion de la cession de l'un et l'autre de ces appartements peut donc bénéficier de l'exonération.
III- QUID DE LA CONDITION DE RESIDENCE PRINCIPALE AU JOUR DE LA VENTE
Le bénéfice de l’exonération fiscale peut vous être refusé si pendant le délai de vente qui doit être raisonnable, vous le mettez par exemple en location, en Rbnb ou même qu’il soit occupé gratuitement par des membres de la famille ou des tiers.
L'exonération est également refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.
Une autre difficulté également se pose à propos des époux en instance de divorce lorsque l’un d’entre eux est contraint de quitter la résidence principale. Quand bien même il ne soit pas présent jusqu’à la vente l’exonération s’applique. Dès lors que le logement a été occupé par l’ex conjoint jusqu’à sa mise en vente et que ladite vente intervienne dans un délai normal après la mise en vente. Cet assouplissement est aussi valable pour l’ex partenaire de pacs et l’ex concubin.
(1) Art. 150 U du code général des impôts
(2)(4) CAA Marseille 18-2-2020 n° 18MA05157